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État des lieux dans un contrat de location vide
Mis à jour le 27 mars 2014 par direction de l'information légale et administrative (premier ministre)Réalisation
Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage.
Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)
-
à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
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ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.
La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.
À noter : les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".
Contenu
Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte.
Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.
À savoir : lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.
Complément
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée :
-
dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
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le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.
Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
À savoir : l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Absence d'état des lieux
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
-
lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
-
ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.
Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Recours en cas de litige
Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.
Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.