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Procédure

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

• au moins 6 mois avant le terme du contrat,

• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer ( 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Références

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

• 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

• l’existence d’annexes éventuelles,

• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

• la période de construction de l’immeuble,

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

En dehors de Paris

En dehors de paris, dans certaines communes où sont observés des niveaux de loyers trop élevés, la hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2015 au 31 juillet 2016.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaux au minimum à celui de la dernière année de loyer (exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 TTC pour un loyer mensuel de 300 (soit 3600 € annuels) , le loyer mensuel peut être majoré de 4000 X 15 %, soit 600 / 12 = 50).

Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

À paris

À Paris, la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail est possible si le loyer est inférieur au montant du loyer minoré fixé par arrêté en vigueur à la date de la proposition d'augmentation.

Dans ce cas, le nouveau loyer proposé est obligatoirement inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Saisine de la commission de conciliation

En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixer le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est réputé renouvelé pour sa durée initiale (3 ans sil s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).